起原丨综地产资管界
算作全球大的地产不良钞票处分者，黑石向来以隆重著称，苏世民“不亏钱”的投资原则是行业标杆。但近期，这巨头却在项布局八年的养老地产技俩上遭逢重创——以3-7折的“清仓价”甩好意思国90多处老年公寓，累计亏空6亿好意思元，成为其连年来惨重的投资造作之。
押注“银发海啸”的千亿布局
时候回到2016年，全球市集片兴隆，黑石刚刚召募了界限达158亿好意思元的房地产旗舰基金BREPVIII，急于寻找质投资主见。彼时，好意思国“银发海啸”成见正热：二战后“婴儿潮代”（1946-1964年出身）启动迈入70岁，瞻望到2040年，好意思国85岁以上东说念主口将从670万增至1440万，翻番还多。这不成逆的东说念主口趋势，让养老地产成为公认的“蓝海市集”。
好意思国养老地产早已是熟练产业，按服务均分为立生涯、提拔生涯、失忆照护、业照顾四类，其中面向健康老东说念主的立生涯类和需基础协助的提拔生涯类，因需求刚、现款流踏实，成为本钱追捧的中枢。黑石锁定这赛说念，在2016-2017年密集入手：以11.25亿好意思元收购HCP旗下64处养老公寓，再以7.45亿好意思元拿下Welltower的26处物业，后续又补充了星收购，终酿成遮掩好意思国多地的90处养老公寓组，累计插足18亿好意思元（含1亿好意思元升雠校用度），占BREPVIII基金界限的10以上。
黑石的算盘得为风雅：面，借“婴儿潮”东说念主口红利，坐享刚需求增长；另面，彼时好意思国大型医疗类REITs正剥离低钞票，黑石得以“批发价”抄底；紧要的是，沿用其经典的“买入-雠校-出”方式——通过鼎新各人空间、升电、新建餐厅等式提高硬件品性朝阳钢绞线多少，进而房钱和钞票估值，终完毕溢价退出。初期，这些养老公寓委托好意思国大养老连锁运营商Brookdale运营，后续部分换为地微型机构，切看似朝着“稳赚不赔”的向发展。
手机号码：15222026333折价清仓：从18亿收购到3折甩
八年后，当BREPVIII进入退出期，黑石的养老地产布局却迎来了“滑铁卢”。2025年以来，黑石开启了不计成本的清仓方式，旗下养老公寓以惊东说念主的扣头率密集成交：
佛罗里达州处171单位的物业，2016年收购价4880万好意思元，2025年售价仅1200万好意思元，折价75；南卡罗来纳州的处钞票，2017年斥资2000万好意思元收购，如今以6折出售；丹佛、芝加哥等地的技俩，是巨额低于买入价70成交。戒指现在，黑石已出售90处钞票中的70处，剩余20处仍在洽谈中。
据统计，黑石已出售的39笔往复总价仅5.36亿好意思元，而当初收购这些钞票的成本就过7.55亿好意思元。严峻的是，有5处钞票的售价跌破贷款余额，意味着黑石不仅亏光了沿途股权投资，还可能需要畸形掏钱偿还债务差额。举座估算，该技俩累计亏空已6亿好意思元，成为黑石连年来灾祸的投资案例之。
值得详尽的是，由于单笔往复金额仅数千万好意思元，锚索这场“清仓大甩”并未激发市集粗拙矜恤，但关于以隆重著称的黑石而言，如斯界限的亏空实属萧瑟。
翻车真相：三重危险击垮“养须交易”朝阳钢绞线多少
为何被委托厚望的养老地产会沦为“亏空重灾地”？看似偶而的失败，实则是运营罅隙、成本压力与市蚁合构变化共同作用的然效果。
1.运营失序：监管短处蹂躏口碑
养老地产的中枢竞争力在于服务质料，但黑石在技俩处分上却频频“掉链”。公开记载走漏，其旗下十几处养老公寓因照顾过错遭到监管机构造就，佛罗里达州的技俩是在2025年9月被处以14万好意思元罚金，原因包括居民照护不及、卫生条目恶劣、处分失责等。关于养老机构而言，监管短处号称“致命伤”——子女在礼聘养老机构时，安全和口碑是要考量，负面记载径直致入住率断崖式下滑。
黑石算作本钱，并未径直参与运营，而是委托三机构处分，但这种“投资+外包运营”的方式存在罅隙：本钱追求短期收益，而养老服务需要弥远插足，两者的利益诉求错位致服务质料难以保险。即便后续换了运营，也未能扭转口碑下滑的趋势。
2.成本失控：东说念主力成本覆没利润
养老地产是典型的就业密集型行业，照顾东说念主员、照管、保洁等东说念主力成本占运营预算的50-70，这特使其对东说念主力市集变化为明锐。疫情后，好意思国低端劳能源市集发生结构变革，工资水平螺旋上升：养老公寓的下层职工濒临亚马逊、沃尔玛等售巨头的用工竞争，为留住东说念主手，运营被动将时薪提20-30。
严峻的是，东说念主力缺少问题握续加重。
2023年好意思国养老行业用工缺口达24.5万东说念主，部分机构不得不依赖打散工，而好意思国打散工的时薪经常是崇拜职工的2-3倍，跳跃了运营成本。关于黑石布局的中端养老公寓而言，成本高潮法通过加价悠扬，径直致利润被覆没。
3.市集坍弛：中端赛说念成“夹心饼干”
疫情不仅转变了东说念主力市集，重塑了养老需求结构。面，77的好意思国老年东说念主在疫情后偏好在养老，通过住房雠校完毕“居养老”，致靠拢式养老公寓的入住率握续低迷——2023年行业平均入住率仅85.6，仍低于疫情前水平。
另面，好意思国养老地产市集呈现“两分化”：端市集（月房钱1.4万好意思元）凭借质服务和配套，恭候名单长达数年；低端市集依赖政府全额补贴，入住率踏实；而黑石押注的中端市集（月房钱3500-6000好意思元）却沦为“夹心饼干”——既莫得政府补贴，又濒临中等收入老年东说念主支付智商不及的问题。据SLP表现预测，到2033年，54的好意思国中等收入老年东说念主将法包袱提拔生涯类养老公寓的房钱。
以南卡罗来纳州的技俩为例，2017年入住率为80，如今已降至41，远低于盈亏均衡线。入住率下滑与成本高潮的双重挤压，终让这些钞票沦为“负现款流”技俩，黑石只可折价清仓。
尽管亏空6亿好意思元，但对黑石而言，这仅仅“九牛毛”。但这场失败留住的诠释为刻：养老地产并非“稳赚不赔”的赛说念，其“地产+服务”的双重属，要求投资者既要懂钞票运作，要精明服务运营朝阳钢绞线多少，而这恰正是黑石等本钱巨头的短板。此外，市蚁合构变化远比东说念主口趋势难预测，中端市集的“可包袱危险”和居养老的兴起，齐出了八年前的投资预判。
相关词条:设备保温 塑料挤出机厂家 预应力钢绞线 玻璃丝棉 万能胶厂家